为全面、准确监测住房租赁市场发展状况，由上海市房地产经纪行业协会牵头，上海联城房地产评估咨询有限公司、上海房地产估价大数据研究中心、半岛足球官网 房地产经济研究中心等组成住房租赁价格指数监测办公室，利用大数据手段，通过多方数据源采集住房租赁市场的行业以及市场分布数据，研究了上海市住房租赁市场量价、产品参与主体等多方面的现状，进而对整个租赁市场状况进行了分析。
本报告数据来源于有租赁经营业务的大型房屋经纪公司。感谢为本次报告提供数据支持的单位：上海我爱我家房地产经纪有限公司、上海自如资产管理有限公司、上海源涞实业有限公司 、魔方（上海）公寓管理有限公司、上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司等。
一、上海市住房租赁市场价格指数分析
1、全市住房租赁价格指数止跌回升
2021年一季度住房租赁价格指数呈翘尾之势，出现明显回升，以2016年Q4为基期1000点，2021年一季度租赁价格指数为995点，环比去年四季度上涨了1.39%，与去年同期相比，上涨了0.71%，市场升温明显。一方面，传统租赁旺季到来，节后返工返校潮带来的租赁需求集中释放，导致租赁市场活跃度提升，支撑租金水平同步上调；另一方面，租赁市场在经历了前期的发展困境之后，开始走向规范化，政府对租赁市场的发展越来越重视，一季度“增加租赁住房供给”、“盘活存量”、“租购并举”、“规范租赁市场”等词频繁出现在政府相关文件和工作报告中，租赁市场发展利好不断，市场信心回升。
图1上海市住房租赁价格指数（2018年第1季度~2021年第1季度）
2、区域住房租赁价格指数分析
从区域角度来看，租赁市场全面回暖，各区域租金环比都出现不同程度的上涨。其中普陀区、徐汇区和青浦区以超2%的环比涨幅领涨全市。
普陀区由于区内中低端公寓较多，尤其是光新板块，板块内低端公寓分布最为密集且靠近内环线，配套完善，通勤便利，性价比高，因此深受租赁客群喜爱，板块内租赁活跃度一直较高。此外2021年年初15号线的开通，对于普陀、徐汇等区的沿线轨交房来说是一重大利好，沿线租金自然水涨船高。青浦区主要受大虹桥和虹桥国际枢纽的影响，叠加“五大新城”的规划利好，区域商务客群集聚且发展期望较高，租金环比涨幅位于郊区之首。整体来看，中心城区商务办公集聚，租赁需求更为旺盛，总体供小于求的市场趋势推动租金水平快速上涨；而金山、嘉定、奉贤、崇明4个远郊区受区位因素制约，再加上区内产业集聚度不高，导致租金水平提升动力有限，环比涨幅偏小。
表1 2021第一季度上海市各区住房租赁价格指数走势
二、上海市住房租赁价格水平分析
1、全市监测租金水平分析
2021年第一季度全市平均单位标准租金为64.1元/平方米•月。标准租金为设定租赁住房的标准特征，通过实际租赁案例的租赁价格及住房特征调整，计算出租赁住房以元/平方米•月计量的单位标准租金。租金水平走势与租赁指数相同，一季度租金水平开始回涨，为64.1元/平方米•月，环比涨幅1.4%，同比上涨约0.7%。
图2 2019Q2-2021Q1年上海市住房租赁价格走势(元/平方米·月)
2、环线租金价格水平分析
在整体租金开始上涨的情况下，从环线租金情况来看，2021年一季度，各环线租金水平皆上扬，其中内中环租金涨幅最大，环比上涨了2.14%，内中环和内环内的租金差幅继续缩小，租金差异幅度由去年一季度的25元/平方米·月缩至23元/平方米·月，中外环租金环比上涨了1.89%，内环内和外郊环环比分别上涨了1.34%和1.00%，郊环外环比涨幅最小，仅0.63%。
与去年同期相比，以外环线为界，租金同比涨跌各异，具体表现为内环内、内中环、中外环同比分别上涨了0.86%，2.03%，1.90%，外郊环和郊环外同比下跌了0.23%和1.01%。
图3 2021Q1年各环线租赁价格水平
3、区域租金价格水平分析
2021年一季度， 杨浦区以89.3元/平方米·月的租金水平超越虹口区成为全市第五位。与去年同期相比，第一梯队各区租金同比都保持上涨的态势；第二梯队部分区域租金同比出现下跌；第三梯度同比全部下跌。其中普陀区同比涨幅最大，同比上涨了2.5%，跌幅最大的是金山区，同比下跌了1.8%。
表2 2021年Q1各区域租赁价格水平
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